Kira artışı hakkında en çok sorulan şey oranın kendisi değil, oranın yanlış uygulanmasının sonucu: fazla artış yapıldıysa ne olur, eksik artış yapıldıysa hak kaybolur mu, geçen yılların hesabı bugünü nasıl etkiler.
Bu yazı o soruları sırayla yanıtlıyor. Sayıları kendi sözleşmenizle denemek isterseniz kira artışı hesaplama aracı hem yeni dönemi hesaplıyor hem geçmiş yılları denetliyor.
Önce sınırın kendisi: hangi oran, hangi ay?
Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemiyor. Buradaki en yaygın hata, aylık enflasyon rakamıyla karıştırmak. İkisi aynı ay için tamamen farklı sayılar veriyor: biri %2 civarındayken diğeri %30'un üzerinde olabiliyor.
İkinci ayrıntı hangi ayın oranının kullanılacağı. TÜİK bir ayın verisini ertesi ayın ilk günlerinde açıklıyor; bu yüzden Ağustos'ta yenilenen bir sözleşmede Temmuz ayının oranı geçerli oluyor. Bir ay kaymak, oranı birkaç puan değiştirmeye yetiyor.
Sınırın altında anlaşmak serbest: kanun bir tavan koyuyor, bir tutar dayatmıyor. Sözleşmede tavandan yüksek bir oran yazıyorsa o hüküm tavana kadar geçerli sayılıyor; düşük bir oran yazıyorsa sözleşmedeki oran uygulanıyor.
Fazla artış yapılırsa
Tavanı aşan kısım geçersiz. Kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebiliyor; uygulamada bu çoğu zaman sonraki kira ödemelerinden mahsup edilerek çözülüyor.
Asıl mesele tek bir yılın fazlası değil, o fazlanın sonraki bütün yıllara taşınması. Kira artışı her yıl bir önceki yılın kirası üzerinden hesaplanıyor; taban bir kez yukarı kayarsa üstüne binen her artış o kaymış tabandan hesaplanıyor. Beş yıllık bir sözleşmede ikinci yıl yapılan fazla bir artış, beşinci yıla geldiğinde aradaki farkı katlıyor.
Bu yüzden "bu yılki oran doğru mu" sorusu tek başına yetmiyor. Doğru soru: bugünkü kira, geçmişteki tavanlara uyulsaydı ne olurdu? Aracın ikinci kipi tam olarak bunu hesaplıyor, her yenileme yılına kendi döneminin tavanını uygulayıp zinciri çıkarıyor.
Eksik artış yapılırsa
Taraflar tavanın altında anlaşabilir ve bu geçerlidir. Ancak kullanılmayan artış hakkı bir sonraki yıla eklenmiyor: ertesi yılın hesabı, fiilen ödenen kira üzerinden yapılıyor. Yani bir yıl zam yapmayan ev sahibi, ertesi yıl "iki yılın zammını" birden isteyemiyor.
Bunun aynası da doğru: kiracı açısından düşük kalan bir kira, sonraki yılların tabanını da düşük tutuyor.
%25 dönemi bitti ama etkisi sürüyor
7409 sayılı Kanun'la getirilen geçici maddeler, 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı %25 ile sınırladı. O dönemde TÜFE ortalaması çok daha yüksekti, dolayısıyla sınır fiilen %25 olarak işledi.
Çatılı iş yeri kiraları bu maddelerin kapsamında değildi; onlarda ölçü hep TÜFE ortalaması oldu. 1 Temmuz 2024'ten sonra ikisi de aynı rejime döndü.
Bugün için önemi şu: 2022 ve 2023 yenilemelerinde uygulanmış olması gereken oran %25 ise, bugünkü kiranın hesaplandığı taban da ona göre oluşmuş olmalı. O yılların artışı tavanı aştıysa bugünkü kira da yasal tavanın üzerinde demektir. Denetim yaparken kiralananın türünü doğru seçmek bu yüzden sonucu değiştiriyor.
Beş yıl dolduğunda ne değişiyor?
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkıyor (TBK 344/3). Taraflardan biri sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabiliyor; hâkim emsal kira bedellerine, taşınmazın durumuna ve hakkaniyete göre yeni kirayı belirliyor. Bu, endeksin üstünde bir artışın mümkün olduğu tek yol.
Aracımız bu dönem için bir sayı üretmiyor, satırları işaretleyip durumu söylüyor. Sebebi basit: o noktadan sonrasını belirleyen şey bir formül değil, mahkemenin takdiri. Hesaplanamayan bir şeyi hesaplamış gibi göstermek, yanlış bir beklenti üretir.
Kapsama girmeyen kalemler
- Aidat kira değildir; artışı kira artış oranına bağlı değil, yönetim planı ve kat malikleri kararına bağlıdır.
- Depozito bir teminattır, kira bedeliyle birlikte kendiliğinden artmaz.
- İş yeri kirasında stopaj ayrı bir yükümlülüktür ve kira artışının konusu değildir.
Veri eskirse ne oluyor?
Kira hesaplayıcılarının sessiz kusuru budur: TÜİK yeni bülteni açıklamışken sitenin elindeki oran eski kalır ve araç bunu söylemeden hesap yapar. Bizim aracımız o durumda hesaplamıyor, elindeki verinin hangi aya ait olduğunu yazıp oranı sizin girmenizi istiyor. Bakımsız kalmış bir hesaplayıcının verebileceği en kötü cevap, eski veriyle üretilmiş yeni bir sayıdır.