Kısa cevap: kısmen hayır. Apartman gideri tek bir ölçüye göre bölünmez; Kat Mülkiyeti Kanunu gideri ikiye ayırır ve iki parçayı farklı ölçülere göre böldürür. Bunu bilmeyen bir yönetim, yıllardır yanlış tutar tahsil ediyor olabilir.
Kanunun ikili ayrımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça şu şekilde katılacağını söylüyor:
- Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans.
- Arsa payı oranında: sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.
Ayrımın mantığı görünür: kapıcının işi hane sayısıyla ilgilidir, dairenin büyüklüğüyle değil. Çatının onarımı ise binanın kendisine yapılan bir masraftır ve ona katılma ölçüsü mülkiyet payıdır.
Fark ne kadar
Üç daireli bir bina düşünün; arsa payları %30, %30 ve %40. Aylık kapıcı gideri 18.000 lira, ortak tesis işletme gideri 6.000 lira.
Kanuna göre:
- Kapıcı 18.000 → her daireye 6.000 lira.
- İşletme 6.000 → arsa payına göre 1.800, 1.800 ve 2.400 lira.
- Toplam: 7.800 · 7.800 · 8.400 lira.
Her şey arsa payına sokulsaydı:
- 24.000 → 7.200 · 7.200 · 9.600 lira.
Yani %40'lık daire ayda 1.200 lira fazla ödemiş olurdu. Yılda 14.400 lira, ve bu tek bir örnekte. Binada büyük bir dükkân varsa fark çok daha sert olur: kapıcı giderinin büyük kısmı, kapıcı hizmetinden en az yararlanan birime yıkılır.
Arsa payı metrekare değildir
En sık karşılaşılan ikinci hata bu. Arsa payı tapuda yazılı bir orandır; kat irtifakı kurulurken projeye göre belirlenir ve dairenin büyüklüğüyle örtüşmek zorunda değildir. Aynı metrekaredeki iki dairenin arsa payı, kat ve cephe farkı yüzünden farklı olabilir.
Bu yüzden hesabı metrekareyle yapmak (kanunun arsa payı dediği yerde bile) bir varsayımdır. Tapudaki oranı kullanın; elinizde yoksa sonucu yaklaşık olarak okuyun.
"Ben kullanmıyorum" işe yaramıyor
Maddenin (c) bendi bunu doğrudan kapatıyor: kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Zemin kattaki daire asansörü kullanmıyor olabilir; bu, asansörün bakım giderine katılmamasının gerekçesi değil.
Ödemeyene ne oluyor: aylık yüzde beş
Aynı madde, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceğini söylüyor.
Bu oran her zaman %5 değildi: 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanun'la yüzde ondan yüzde beşe indirildi. İnternette hâlâ %10 yazan hesaplayıcılar ve forum yazıları var; o rakam on dokuz yıldır yürürlükte değil.
Kanun bir gün sayımı yöntemi söylemiyor. "Aylık yüzde beş" ifadesinin gündelik karşılığını bulurken aylık oranı 30 güne bölmek en yaygın uygulama, ama yönetim planınız ya da bir mahkeme farklı bir bölen kullanabilir. Bu yüzden bir hesabın hangi günlük oranı kullandığını göstermesi gerekir, göstermiyorsa sonucu kendi hesabınızla tutturamazsınız.
Yakıt gideri bambaşka bir kanuna tabi
Merkezî ısıtmanın yakıt gideri Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre değil, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve ona bağlı merkezî ısıtma paylaşım yönetmeliğine göre dağıtılıyor. Pay ölçer takılı binalarda gider tüketime göre bölünüyor; arsa payına göre değil, eşit de değil.
Yakıtı öteki kalemlerle aynı torbaya koyan bir hesap bu yüzden yanlış çıkar. Aidat aracı yakıtı bilerek listelemiyor.
Kendi binanız için
Dağıtımı kalem kalem görmek için apartman aidatı hesaplama aracını kullanabilirsiniz: her gider satırının hangi fıkraya göre bölündüğü yanında yazıyor ve eşit bölünen kısım ile arsa payına göre bölünen kısım ayrı sütunlarda duruyor.
Ödenmemiş aidat için icra takibine gidilecekse işleyecek faiz ayrı bir hesap; onun için icra faizi hesaplama aracına bakın.
Son bir uyarı: yukarıdakiler kanunun varsayılan kurallarıdır. Madde "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diyerek yönetim planına ve kat malikleri kurulunun geçerli kararlarına öncelik tanıyor. Binanızın yönetim planında farklı bir esas varsa geçerli olan odur.