Kira artışının yasal sınırı nasıl belirleniyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre kira bedelindeki artış, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemiyor. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile geçerli olan bu sınır; daha düşük bir oran yazıyorsa o uygulanıyor. Yani kanun bir tavan koyuyor, bir tutar dayatmıyor.
İki ayrıntı hesabı değiştiriyor ve çoğu yerde karıştırılıyor. Birincisi: ölçü aylık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim. İkisi bambaşka sayılar; aynı ay için biri %2 civarındayken diğeri %30'un üzerinde olabiliyor. İkincisi: hangi ayın oranı kullanılacak. TÜİK bir ayın endeksini ertesi ayın ilk günlerinde açıklıyor, bu yüzden Ağustos'ta yenilenen bir sözleşmede Temmuz ayının oranı geçerli oluyor.
Bu araç hangi ayın hangi sayısını kullandığını ekranda yazıyor. Elimizdeki verinin hangi TÜİK bültenine ait olduğu da orada duruyor; veri eskiyse araç hesap yapmıyor, oranı kendiniz girmenizi istiyor. Bakımsız kalan bir hesaplayıcının en kötü davranışı, eski veriyle yeni bir sonuç üretmesidir.
%25 sınırı ne zaman geçerliydi, kimi kapsıyordu?
7409 sayılı Kanun'la Borçlar Kanunu'na eklenen geçici maddeler, 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı %25 ile sınırladı. Çatılı iş yeri kiraları bu maddelerin kapsamında değildi; onlarda ölçü hep TÜFE ortalaması oldu. 1 Temmuz 2024'ten sonra ikisi de aynı rejime döndü.
Bu dönem bugün için bir müze bilgisi değil: 2022 ve 2023 yenilemelerinde uygulanan oran, bugünkü kiranın hangi tabandan hesaplandığını belirliyor. Aracın geçmiş denetimi kipi tam olarak bunun için var.
Geçmiş artışların denetimi
Çoğu hesaplayıcı tek bir yılı hesaplıyor. Oysa kiracıların ve ev sahiplerinin asıl sorduğu soru genellikle şu: "geçmiş yıllarda doğru mu arttı?" Sözleşme başlangıcını ve ilk yılın kirasını girdiğinizde araç her yenileme yılı için o dönemin tavanını ayrı ayrı hesaplıyor ve zinciri çıkarıyor: 2022'de %25, 2023'te %25, 2025'te o ayın TÜFE ortalaması. Sonunda "tavanlara uyulsaydı bugün en fazla ne olurdu" sorusunun cevabı çıkıyor ve ödediğiniz kirayla karşılaştırılıyor.
Beş yıl kuralı
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkıyor (TBK 344/3). Taraflar kira tespit davası açabiliyor; hâkim emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre yeni kirayı belirliyor. Araç bu durumda bir sayı dayatmıyor, satırları işaretleyip durumu söylüyor, çünkü o noktadan sonrasını belirleyen şey endeks değil, mahkeme.
Kira geliri üzerinden ödenecek vergi ayrı bir konu; aidat ve depozito ise kira artışının kapsamına girmiyor. Kredi taksitiyle karşılaştırma yapmak isterseniz kredi hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Nasıl kullanılır?
- Kiralanan yeri seçin, Konut ve çatılı iş yeri ayrımı yalnızca 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasındaki yenilemelerde sonucu değiştiriyor; %25 sınırı o dönemde sadece konutlara uygulandı.
- Yeni artış için kira ve yenileme tarihini girin, Araç, yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişimini alır ve üst sınırı gösterir. Hangi ayın verisi kullanıldığı sonucun altında yazılıdır.
- Geçmişi denetlemek için sözleşme başlangıcını girin, Sözleşme başlangıcı ve ilk yılın kirasıyla her yenileme yılının tavanı ayrı ayrı hesaplanır. Bugün ödediğiniz kirayı da girerseniz aradaki fark gösterilir.